DESREGULACIÓN INMOBILIARIA: LA REFORMA QUE ARGENTINA TODAVÍA NO HIZO
El debate sobre quién puede intermediar en una operación inmobiliaria ocupa el centro de la discusión, pero especialistas advierten que liberar la actividad no sería suficiente: también hacen falta información confiable sobre los precios de cierre, mayor transparencia y sistemas que permitan compartir el inventario de propiedades.
La discusión sobre una posible desregulación del mercado inmobiliario argentino volvió a ganar espacio durante los últimos meses a partir de las propuestas impulsadas por el Gobierno nacional. El eje inicial estuvo puesto en las reglas para ejercer el corretaje, la matrícula profesional y el papel de los colegios inmobiliarios. Sin embargo, un análisis publicado por Infobae plantea que el problema del sector es más amplio y que eliminar determinadas barreras no garantiza, por sí solo, un mercado más eficiente.
El planteo fue realizado por Diego Ibarlucía, empresario inmobiliario, quien sostiene que Argentina enfrenta actualmente dos déficits estructurales: la falta de información accesible sobre los precios reales de las operaciones y la fragmentación de la oferta inmobiliaria.
Uno de los principales problemas está relacionado con la diferencia entre el precio de publicación de una propiedad y el valor por el que finalmente se concreta la operación. En los portales inmobiliarios existen miles de propiedades con precios de oferta, pero resulta mucho más difícil acceder de manera organizada a información sobre los valores efectivos de cierre.
Esa diferencia tiene consecuencias para distintos actores del mercado. Un propietario puede recibir tasaciones muy diferentes, mientras que el comprador negocia con información incompleta. A su vez, los desarrolladores enfrentan mayor incertidumbre al momento de evaluar inversiones y las entidades financieras pueden contar con menos elementos para valorar un inmueble utilizado como garantía.
EL PROBLEMA DE LA INFORMACIÓN
La propuesta plantea que el Estado podría desempeñar un papel importante en la generación de estadísticas confiables a partir de información que ya producen registros, escrituras y organismos públicos.
La idea no sería crear necesariamente un gran portal inmobiliario estatal, sino transformar esos datos en información estadística sobre precios efectivos, zonas, tipos de propiedades, cantidad de operaciones y evolución del mercado, preservando la privacidad de quienes participan en las transacciones.
Para el autor, contar con esos datos permitiría que compradores, vendedores, bancos y desarrolladores tomen decisiones con una referencia más cercana a la realidad del mercado.
UNA OFERTA DISTRIBUIDA ENTRE MILES DE ACTORES
El segundo problema señalado es la fragmentación. Actualmente, las propiedades disponibles se encuentran distribuidas entre inmobiliarias independientes, franquicias, redes privadas, portales digitales, redes sociales y particulares.
Cuando una inmobiliaria representa al propietario y otra trabaja con un potencial comprador, la cooperación puede depender de acuerdos particulares en lugar de sistemas estandarizados que permitan compartir información de manera sencilla.
El análisis plantea que una mayor interoperabilidad podría permitir que distintas empresas compartan inventario bajo reglas comunes, sin que eso implique dejar de competir. Las inmobiliarias podrían diferenciarse por la calidad del servicio, la tecnología utilizada, la reputación y los resultados obtenidos.
QUÉ PROPONE EL GOBIERNO
La discusión se vincula con la reforma inmobiliaria que impulsa el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger.
Entre los cambios que se vienen analizando aparecen modificaciones sobre la matrícula obligatoria, los honorarios profesionales, el papel de los colegios inmobiliarios y las barreras de entrada a la actividad. El objetivo oficial es aumentar la competencia y reducir costos de intermediación.
El proyecto todavía se encuentra sujeto al debate político y legislativo, por lo que varios de sus aspectos pueden modificarse antes de una eventual aprobación.
La iniciativa genera posiciones enfrentadas. Mientras el Gobierno y sectores vinculados a nuevos modelos de negocios consideran que una menor regulación podría facilitar la competencia y reducir costos, entidades del sector inmobiliario defienden la matriculación y los mecanismos de control profesional como herramientas de seguridad para quienes realizan operaciones patrimoniales de gran magnitud.
UNA REFORMA QUE VA MÁS ALLÁ DE LA MATRÍCULA
El planteo de fondo es que la discusión no debería limitarse a determinar quién puede trabajar como intermediario inmobiliario. También debería contemplar qué información tienen compradores y vendedores, cómo se comparte el inventario y qué herramientas existen para conocer el verdadero comportamiento del mercado.
En ese sentido, la eventual desregulación podría representar solamente el primer paso de una transformación mayor. La combinación de mayor libertad para operar, datos públicos confiables y herramientas tecnológicas de cooperación podría modificar la forma en que se compran, venden y tasan propiedades en Argentina.
El desafío será encontrar un equilibrio entre competencia, transparencia, libertad comercial y protección de quienes realizan operaciones inmobiliarias, mientras el debate continúa en torno a la reforma que el Gobierno busca impulsar.
FUENTES CONSULTADAS
- Ámbito – Análisis sobre los cambios que podría impulsar la reforma inmobiliaria.